「安くする」のではなく「無駄を無くす」。3Cのコストコントロールを、現場を仕切るGMに聞きました。
整地工事から擁壁工事の業者さんと、工程の確認
10/19（水）は、敷地と擁壁工事に携わってくださる工事業社様を一同にお招きし、3C着工に関する工程のすりあわせを行いました。
この日は、前半の工程に携わる業者さんだけでも、4Fの会議室が埋まるほどの人数になりました。
GM独占インタビュー
TNDにおいて、CM＝コンストラクション・マネジメントの徹底が重要であることは、TNDセミナーの研修から学んだことの一つです。
今回はそのうちの一つであるスケジュール（工程）管理について伺いました。
具体的には、限られた期間で効率よく施工を管理することで、余分なコストを抑え、住宅購入者の取得能力に見合った価格の住宅を供給するという考え方です。
現在進行中の3Cを成功させるためには、工程管理がかなり重要であることは明白です。
けれど実際には、どのような体制と工夫をもとに進めているのでしょうか。
そんな疑問を抱いたことがきっかけで、3C成功の鍵を握る1人、H氏（グループマネージャー）にインタビューを行いました。
👩編集担当：まずは、工程会議おつかれさまでした。今回の会議ではH氏が中心となって進めていましたが、具体的にはどんなことをやりとりされたのでしょうか？
👨H氏：工程の調整だね。地盤改良、山留め工事など、いろいろな工事が必要になってくる。
まずは土木、電気などそれぞれの担当業者さんをお呼びして、流れと日程を各々確認してもらって、掘削工事など全員が関わってくる工事をどうしたら効率よくできるかを話し合ったよ。
👩編集担当：大勢の業者さんが集まっていて驚きました。これでもまだ前半の工程に携わる方々のみなんですね。業者さんとやりとりする上で、どんなことに気を付けていますか？
👨H氏：（たくさんある工事工程の中で）業者さんは「自分の出番はどこか？」を一番に知りたいと思っているから、そこをきっちり伝えてあげる。
業者さんの意見をなるべく吸い上げて、スケジュールに反映し、合理的に調整するようにしているよ。
The key to success
👩編集担当：今回、多数の業者さんに依頼しながら工事を進めていくと思うのですが、スケジュール管理以外に難しいことってなんでしょうか？
👨H氏：コストコントロールだね。
👩編集担当：コストコントロール・・・具体的にどんなことでしょうか？
👨H氏：各業者さんから見積書があがってくるでしょ？ その見積もりを一つひとつ、内容に見合っているかを精査していって、根拠を示しながら、工事内容や仕様の見直しも含めて一緒に検討させてもらう。
ここを妥協すると、私たちが目指している「年収の3倍以下で買える家」という水準に届かなくなってしまう可能性がある。
✏️ TNDセミナーのおさらい
ボウクスが学んでいるサスティナブルハウスの考え方を、ごく簡単にまとめると──
- 住宅が経年しても、資産価値が維持され続ける住宅であること
- 住宅自体が街並みとして維持され続ける、サスティナブルコミュニティーに建っている住宅であること
そして、その4つの原則がアフォーダブル（年収の3倍以下）／バリュアブル（資産価値の維持）／フレキシブル（ライフスタイルの変化への対応）／グリーン（エコロジー）です。
この考え方を再確認したうえでインタビューを読むと、理論は理論で終わらず、実際に形にするためにH氏が尽力していることが、とてもよく理解できると思います。
👩編集担当：ちなみに住宅金融支援機構の調査などを見ると、日本では物件価格が年収の5〜7倍程度になることも珍しくないとされています。
その中で「年収の3倍以下で買える家」を目指すためには、ひとつひとつ地道な調べと話し合いが必要になります。H氏がここをしっかり行うことで3Cは成立する、大切な役割ですね。
しかし、各業者ごとにあがってくる見積もりは、当然ですがそれぞれ違いますよね？ 根拠がないと話し合いもしづらいですし、とても難しいことのように感じます。
👨H氏：そうなんだ。例えば「土木工事はいくら」と一律の決まりがあれば分かりやすいんだけど、そういう簡単なもんでもない。
会社の規模や工事内容、工期によって、用意してくる見積書の内容に違いがあるから、一つひとつ内容を読み解かないといけないね。
👩編集担当：他に、コストに関係することで大事なことはありますか？
👨H氏：あとは、なるべく余分なコストが乗らないように、職人さんを直接抱えている会社さんに発注するよ。
適正な対価を、ダイレクトに職人さんに届けたいからね。
下請けの階層が深くなるほど、そのぶん中間のコストが積み上がって、売価にも反映されてしまう。
工事費を安くすればいい、ということではないから。
これもTNDセミナーで習ったことだよね。
ボウクスでは、田園調布でこのくらいの価格でできる、っていうことを示していきたいよね。
👩編集担当：お客様の目には直接見えないけれど、今の日本の建設業界においてとても大事なこと・・・この考え方がどんどん広まっていくと嬉しいですね。
建築費全体のコストコントロールこそ、まさに3C成功の鍵のひとつですね！
協力者と、ツナグ人
実際には3Cの建物そのものには関わらない地盤改良の業者さんや山留工事の業者さんにも、なるべく3Cのパースを見てもらっている、とH氏。
「品質に関しては業者さんはプロだから（大丈夫）。
あとは、うちが本当にやりたいことを少しでも理解してもらって、仕事に取り組んでもらいたいなと思っている。」
3Cプロジェクトの成功は、ボウクスだけでは成り立ちません。
そこには必ず業者さんと、間をツナグ人材が不可欠であることを、今回学びました。
日本の不動産業界の未来を変えるプロジェクトは、まだまだ始まったばかりです。
「安くする」ではなく「無駄を無くす」と言う会社です
工事費を叩けばコストは下がります。でもそれは、職人さんの手取りを削っているだけかもしれません。ボウクスのコストコントロールは、そこを線引きするところから始まります。見積書を一枚ずつ読み解く仕事は地味ですが、これが「年収の3倍以下で買える家」を目指すための、いちばん現実的な方法です。
この記事に出てくる「3C」について
3C -Cedar Creek Community- は、ボウクスが東京・田園調布で手がけた住宅地開発プロジェクトです（2024年7月竣工）。
その背景にあるのが、TND（Traditional Neighborhood Development ／ 伝統的近隣住区開発） という考え方です。1軒の家を建てて終わりにするのではなく、街並み、歩道、植栽、そこに住まう人どうしのつながりまでを含めて「ひとつのまち」として設計する、アメリカで育まれてきた都市計画の手法。米国メリーランド州のケントランズなどが、その代表例として知られています。
3Cは、その考え方を日本で形にした、ボウクスの最初のプロジェクトです。
▶ 3C -Cedar Creek Community- 公式サイト（別タブで開きます）
※この記事は、2022年10月に社内報「BOWCS TIMES」で公開したものを、社外向けに再編集したものです。登場する社員はイニシャル表記とし、協力会社名は伏せています。写真は社外の方のお顔に画像処理を施しています。「年収の3倍以下」はボウクスが目指す考え方であり、個別の物件価格をお約束するものではありません。記載内容は当時のものです。
